Änderung der Beleihungswertverordnung (BelWertV)

Die neue BelWertV ist veröffentlicht und enthält überarbeitete Vorschriften zur Beleihungswertermittlung. Dabei wurde u.a. die Kleindarlehensgrenze auf 600 T€ heraufgesetzt und es sind nun computergestützte, datenbankbasierte Bewertungsmodelle zugelassen.

Im Bundesgesetzblatt Teil I, Jahrgang 2022, Nr. 36 vom 7. Oktober 2022 (S. 1614) wurde die pfandbriefrechtliche Änderungsverordnung vom 4. Oktober 2022 veröffentlicht. Der dortige Artikel 5 enthält die Änderungen der Beleihungswertverordnung (BelWertV). Die PfandMeldeV, Pfandbrief-Barwertverordnung, Deckungsregisterverordnung, Schiffsbeleihungswertermittlungsverordung, Flugzeugbeleihungswertermittlungsverordnung und Refinanzierungsregisterverordnung werden ebenfalls geändert. Die Änderungen der BelWertV traten am Tag nach der Verkündung am 5. Oktober 2022 in Kraft. Ausnahme ist die Änderung zu § 26 Abs. 1 BelwertV (Art. 5 Nr. 18 der Änderungsverordnung); diese ist auf den 9. Oktober 2022 datiert. Der § 28 BelwertV enthält jedoch eine eigene Übergangsvorschrift: Für Beleihungswertermittlungen, die auf Grundlage der bis zum 7. Oktober 2022 geltenden Fassung dieser Verordnung erfolgt sind, dürfen auch nach diesem Zeitpunkt die bisherigen Vorschriften mit Ausnahme des § 26 BelWertV (Überprüfung der Grundlage der Beleihungswertermittlung) zugrunde gelegt werden.

Der § 3 BelWertV zu den Grundsätzen der Beleihungswertermittlung erhält als Ergänzung, dass die Feststellung nachhaltiger Merkmale des Objekts und deren Einflussgrößen auf die Bewertung einer langfristigen Betrachtung der Marktgegebenheiten bedarf. Der betrachtete Zeitraum ist zu benennen und seine Angemessenheit nachvollziehbar darzulegen. Umfangreicher ist die Änderung des § 4 BelwertV, dieser wird komplett neu gefasst. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie bei Wohnungs- und Teileigentum kann statt des Sachwerts der Vergleichwert ermittelt werden; der bisherige § 4 Abs. 2 BelWertV, der grundsätzlich von einer parallelen und nur in bestimmten Fällen (in sich selbständigen gewerblich genutzten Einheiten) von einer Ersetzung ausging, ist damit vereinfacht worden. Die Regelung für den Fall, dass der Sach- oder Vergleichswert 20 % hinter dem Ertragswert zurückbleibt, wurde um die Pflicht ergänzt, dabei dieselben Annahmen zu berücksichtigen.

Der § 4 Abs. 2 BelWertV setzt den bisherigen § 4 Abs. 4 BelWertV fort, verändert die Bedingung jedoch mit "wenn das zu bewertende Objekt nach Objekt- und Standortqualität zweifelsfrei zur Eigennutzung geeignet und von potentiellen Erwerben für die eigene Nutzung dauerhaft nachgefragt wird." Dann folgt eine Wertminderungsvorgabe für vermietete Objekte, für den Sachwert eine Prüfungspflicht, ob aufgrund der Objektmerkmale oder der regionalen Marktgegebenheiten unter besonderer Berücksichtigung der Nachhaltigkeit ein Abschlag erforderlich ist. Der bisherige Absatz 5 zu Instandhaltungsrückständen etc. findet sich neu formuliert im neuen Absatz 3. Der Beleihungswert von im Bau befindlichen Objekten (bisher Absatz 6, jetzt Absatz 4) kann aus dem Zustandswert abgeleitet werden, ist also offener gefasst. Als letzter Satz des Absatzes ist eine Prüfungspflicht eines Nachhaltigkeitsabschlages, der die Verkäuflichkeit des noch nicht fertiggestellten Objekts berücksichtigt, eingefügt.

Die Besichtigungspflicht ist nun in § 5 Abs. 1 Satz 1 verortet statt wie bisher in § 4. Weiterhin muss man sich auch mit der dauerhaften Nachfrage von Eigennutzern auseinandersetzen, auch Objektdaten sind darzulegen. Ein neuer Absatz 4 enthält einen Katalog mindestens zu berücksichtigender Umstände wie Dienstbarkeiten etc. § 10 erhält eine Konkretisierung des Begriffs "durchschnittlich", Absatz 3 neu Besonderheiten für Gastronomie, Kinos etc., Absatz 4 übernimmt inhaltlich geändert den Regelungsbereich des alten Absatzes 3. § 11 Abs. 2 referenziert nun auf Mindestkostensätze. Der Vervielfältiger in § 12 wird durch eine Formel ausgedrückt und nicht mehr durch die Tabelle in Anlage 4. Statt Vermietbarkeit heißt es nunmehr wirtschaftliche Nutzung, ferner enthält Anlage 2 Maximalsätze für die Nutzungsdauer, "langfristig" (Abs. 3) wird um "und nutzungsspezifischen" ergänzt. Absatz 4 gibt die Kapitalisierungszinssätze und ihre Berechnung neu vor (u.a. wird die Rendite der 30-jährigen Bundesanleihe herangezogen). Ein neuer Absatz 5 nennt die Möglichkeit für bestimmte erstklassige Immobilien zur Unterschreitung der Mindestkapitalisierungssätze.

Der § 13 BelWertV erhält eine Abzinsungsvorgabe; statt Ertragswert in Abs. 2 steht nun "Reinertrag". Das "ggf" ist nach vorne gezogen worden und bezieht sich jetzt auch auf die die Voraussetzungen für eine Ersatzbebauung. § 14 erhält Ausführungen zur Alterswertminderung und Abbruchkosten, in § 16 Abs. 1 werden Nr. 5 (Alter und Erhaltungszustand) sowie Nr. 6 (sonstige wertbeeinflussende Umstände gemäß § 18) gestrichen, § 18 wird aufgehoben. Der neue § 19 Abs. 2 führt die computergestützte datenbankbasierte Wertermittlung ein. § 22 Abs. 3 wird konsistent zu den bisherigen Änderungen verkürzt übernommen. Der Satz zum Nichtansatz überalteter Maschinen wurde aus § 23 gestrichen. Die Kleindarlehensgrenze in § 24 wurde auf 600 T€ angehoben. Die Stichprobenregelung gemäß § 19 Abs. 2 Satz 3 gilt auch für § 24 BelWertV. Weiterhin wird für Kleindarlehen eine Videobesichtigung ermöglicht (§ 24 Abs. 3 Nr. 5).

Die Verwendung landesspezifischer Gutachten für Beleihungen im Ausland, die vom Darlehensnehmer in Auftrag gegeben sind, wird bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen von bestimmten, u.a. auf die Unabhängigkeit und die Objektivität gerichtete Anforderungen an Gutachter und Gutachten abhängig gemacht. Wenn keine Vergleichspreise zur Ermittlung von Bodenwerten im Ausland vorliegen, kann ersatzweise auf sonstige Verfahren zur Ermittlung des Bodenwertes zurückgegriffen werden. Statt 100 Jahren Restnutzungsdauer ist in § 25 Abs. 4 eine ewige Restnutzungsdauer für die Ermittlung des Vervielfältigers vorgesehen. § 26 beginnt nun damit, dass der Beleihungswert längstens jährlich zu überwachen ist. § 28 enthält die oben bereits genannte Übergangsvorschrift, welche zusätzlich die Pflicht der BaFin zur Veröffentlichung der für die Mindestkapitalisierung erforderlichen Daten enthält.

Anlage 1 enthält die Mindestsätze für die Einzelkostensätze für die Ermittlung der Bewirtschaftungskosten (früher Bandbreiten), Anlage 2 die Maximalsätze für die Nutzungsdauer in Deutschland belegener bauliche Anlagen (früher Erfahrungssätze), Anlage 3 bei den Mindestkapitalisierungssätzen nach § 12 Abs. 4 für einzelne Nutzungsarten zu berücksichtigende Aufschläge (früher Bandbreiten), die bisherige Anlage 4 mit der Vervielfältigertabelle wird gestrichen, da die Vervielfältigung nun verformelt ist.

Quelle:
https://www.bgbl.de/xaver/bgbl/start.xav?startbk=Bundesanzeiger_BGBl&start=%2F%2F%2A%5B%40attr_id=%27bgbl122s1614.pdf%27%5D#__bgbl__%2F%2F*%5B%40attr_id%3D%27bgbl122s1614.pdf%27%5D__1665649508417

Sprechen Sie hierzu gerne an: