Praxis

Fusion? Anzeige nach § 19 GrEStG bei Grundstücksübertragungen nicht übersehen

15.05.2026

Praxis

Bei Grundstücksübertragungen im Zuge von Verschmelzungen drohen steuerliche Risiken, wenn die Anzeige nach § 19 GrEStG nicht fristgerecht erfolgt. Besonders Kreditinstitute sollten die Anforderungen genau prüfen und organisatorisch absichern. Ein Überblick mit Praxistipps.

Gehen inländische Grundstücke im Wege der Verschmelzung (bzw. Fusion) auf die übernehmende Körperschaft über, löst dies regelmäßig Grunderwerbsteuer (GrESt) aus. Bei der Verschmelzung zweier (Genossenschafts-)Banken ist grunderwerbsteuerlich aber nicht nur die Frage einer möglichen Steuerentstehung, sondern auch das Erfordernis einer sogenannten „Anzeige nach § 19 GrEStG“ zu prüfen. Diese Anzeigepflicht besteht ausdrücklich auch beim Wechsel der Gesellschafter der Tochtergesellschaften der untergehenden Körperschaft – egal ob es sich hierbei um Personen- oder Kapitalgesellschaften handelt. Maßgebend ist hierbei allein die Frage, ob die Tochtergesellschaft über Immobilieneigentum verfügt.

Frist, Inhalt und Form: Worauf es praktisch ankommt

Die Anzeige ist von den anzeigepflichtigen Beteiligten binnen zwei Wochen nach der Eintragung der Verschmelzung in das Genossenschaftsregister (bzw. Handelsregister) beim zuständigen Finanzamt zu erstatten. Hierbei handelt es sich um eine atypisch kurze Frist. Anzeigepflichtige Beteiligte ist bei einer solchen Verschmelzung die übernehmende Bank.

Inhaltlich muss die Anzeige eine Reihe von Angaben enthalten. Dazu gehören vor allem die Bezeichnung und Lage der betroffenen Grundstücke sowie die genaue Bezeichnung der beteiligten Körperschaften. Letzteres ist vor allem bei dem Übergang der Gesellschafterstellung auf die übernehmende Körperschaft wichtig.

Die Anzeige ist eine Steuererklärung im Sinne der Abgabenordnung und sollte daher inhaltlich präzise, widerspruchsfrei und dokumentationsfest vorbereitet werden. Nach der BFH-Rechtsprechung genügt eine Anzeige nur dann den gesetzlichen Anforderungen, wenn sie ihrem Inhalt nach eindeutig als grunderwerbsteuerlich relevante Mitteilung erkennbar ist und ohne weitere Sachprüfung an die zuständige Grunderwerbsteuerstelle weitergeleitet werden kann; bloße Hinweise, aus denen das Finanzamt die Relevanz erst erschließen müsste, reichen nicht aus (BFH, Urteil vom 23.05.2012 – II R 56/10).

Zugleich zeigt die jüngere Rechtsprechung, dass die Anzeigepflichten nach §§ 18 und 19 GrEStG (u.a. durch Notare) parallel bestehen und nicht darauf vertraut werden sollte, eine notarielle oder behördliche Anzeige werde die eigene Beteiligtenanzeige ersetzen.

Risiken bei Nichteinhaltung der Anzeigefrist

Eine verspätete, unvollständige oder unterlassene Anzeige ist keineswegs nur ein Formalverstoß. Sie kann zum einen bußgeldrechtliche Folgen auslösen und zum anderen einen Verspätungszuschlag in erheblicher Höhe zur Folge haben.

Praxishinweis für Kreditinstitute und Konzernstrukturen

Für Kreditinstitute und andere Körperschaften empfiehlt sich bei Verschmelzungen eine frühzeitige grunderwerbsteuerliche Analyse sämtlicher immobilienbezogener Rechtsfolgen.

Eine eindeutige Grundstücksliste und klare Zuständigkeiten im Transaktionsprozess helfen deshalb, Fristversäumnisse zu vermeiden.

Unsere Spezialisten im Bereich Steuern unterstützen Sie gerne bei der rechtssicheren Einordnung des Umwandlungsvorgangs, der Erstellung vollständiger Anzeigen und der Kommunikation mit der Finanzverwaltung.